¿Cuánto podrías ganar REALMENTE invirtiendo en bienes inmuebles?

¿Cuánto podrías ganar REALMENTE invirtiendo en bienes inmuebles?

No paras de escuchar que tus vecinos y amigos hacen grandes inversiones inmobiliarias, pero ¿cuántos ingresos podrías generar realmente invirtiendo en inmuebles?

En este artículo explicamos los fundamentos de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria y desvelamos los beneficios y costes reales de la inversión inmobiliaria. A continuación, te mostraremos ejemplos inspirados en inversiones de la vida real y compararemos su rentabilidad. Vamos allá.

Lo básico: Comprender los costes de adquisición y funcionamiento

A la hora de invertir en un inmueble, es importante comprender los costes asociados a esta inversión. Estos costes pueden dividirse en dos categorías: Los costes de adquisición y los costes de funcionamiento.

Costes de adquisición

Estos costes suelen incluir el impuesto de transmisiones (normalmente alrededor del 4% del precio de compra), el coste del abogado (normalmente alrededor de 3.000 dólares), los honorarios del agente de compras si se utiliza uno (normalmente el 2% del precio de compra) y el coste de posibles renovaciones.

Los costes de adquisición son elevados, por lo que los inversores suelen mantener su propiedad varios años antes de venderla para compensar estos costes iniciales.

Tenga en cuenta que el depósito que pagará NO se considera un coste, ya que es una inversión.

Ejemplo: Para una inversión de 500.000 dólares, los costes de adquisición podrían alcanzar los 31.000 dólares, sin contar las mudanzas:

• Impuesto sobre transmisiones: 18.000 $.
• Abogado: 3.000 $.
• Agente del comprador: 10.000 $.

Gastos de funcionamiento 

Una vez adquirida la vivienda, hay varios tipos de gastos que tendrá que pagar: Ayuntamiento, agua, seguro del edificio (sólo la casa), seguro del propietario, honorarios del administrador de la propiedad, reparaciones e intereses de sus préstamos hipotecarios.

Ejemplo: Para una inversión de 500.000 dólares en una vivienda de 2 dormitorios con un alquiler de 450 dólares a la semana, los gastos de funcionamiento podrían ascender a 2.700 dólares al trimestre, sin contar el pago de los intereses. Mensualmente, esto significa que sus ingresos por alquiler serán de 2.025 dólares y los gastos de alquiler de 900 dólares, lo que supone unos ingresos netos por alquiler de 1.125 dólares al mes sin contar los intereses. Después de pagar los intereses del préstamo hipotecario, el total de tus ingresos por alquiler podría ser de 525 dólares al mes.

• Ayuntamiento: 400 $ al trimestre
• Agua: 400 $ al trimestre
• Seguro del propietario: 300 $ al trimestre
• Gastos de gestión de la propiedad: 400 $ al trimestre
• Reparación: $300 por trimestre
• Pago de intereses: 1.800 $ al trimestre

La importancia del apalancamiento

Una de las principales diferencias entre la inversión inmobiliaria y otros tipos de inversión es la posibilidad de pedir dinero prestado al banco para financiar parte de su inversión (lo que se denomina “apalancamiento”). Esto permite a los inversores multiplicar sus ganancias cuando las cosas van bien.

Pongamos un ejemplo sencillo, sin contar con los costes del proceso de adquisición y venta:

Un inversor adquiere una propiedad por 500.000 dólares en enero de 2020 y la vende por 550.000 dólares en 2021, ya que los precios en este barrio han aumentado un 10%. Para comprar la propiedad, el inversor pagó un depósito del 20% (100.000 dólares).

Sin tener en cuenta los costes de transacción, el inversor obtuvo un beneficio del 50% de su depósito de 100.000 dólares, mientras que los precios sólo aumentaron un 10%. Este fenómeno, llamado apalancamiento, es una de las razones por las que muchos particulares invierten en inmuebles.

¿Cuánto podría ganar? La importancia de hacer la inversión correcta

Veamos 3 escenarios típicos de inversiones inmobiliarias para entender cómo podrían afectar a tu beneficio.

Escenario 1: La falsa buena inversión

Peter invirtió en 2015 en una casa de 3 dormitorios por 750.000 dólares situada a 35 km al oeste de Sídney, atraído por un alto rendimiento de alquiler del 5,5%. Después de 5 años, Peter decide vender su casa. Desgraciadamente, en ese periodo se han construido decenas de nuevas urbanizaciones en la zona, lo que ha creado un exceso de oferta de casas de 3 dormitorios. Aun así, consigue vender su propiedad por el mismo precio que la compró hace 5 años.

Esto es lo que ganó Peter en total:

• Beneficio de la venta: 0$ (compró y vendió por 750.000$)
• Costes de adquisición y venta: $60,000
• Ingresos por alquiler durante el periodo: 206.000 dólares
• Gastos de mantenimiento durante el periodo (excluidos los intereses): $60,000
• Gastos de intereses: 60.000 dólares

En general, Peter sólo obtuvo un beneficio de 26.000 dólares durante un periodo de 5 años. Esto se debe a un exceso de oferta que suprime cualquier ganancia de capital y a los elevados gastos de alquiler de la zona (especialmente las reparaciones).

Escenario 2: Inversión defensiva en una zona privilegiada

John compró en 2015 una vivienda de 2 dormitorios en Rose Bay por 900.000 dólares. El rendimiento del alquiler era bajo (3,4%), pero John quería invertir en una ubicación segura, cerca del puerto, de las escuelas y de los transportes públicos. Durante los 5 años de propiedad, los precios del barrio aumentaron una media del 4% anual, y John consiguió vender su propiedad en 2020 por 1,08 millones de dólares.

Esto es lo que ganó John en total:

• Beneficio de la venta: 180.000 dólares
• Gastos de adquisición y venta: $72,000
• Ingresos por alquiler durante el período: 153.000 dólares
• Costes de explotación durante el periodo (excluyendo intereses): $48,000
• Gastos de intereses: 72.000 dólares

En total, John obtuvo un beneficio de 141.000 dólares durante un periodo de 5 años. Además, si mantiene la propiedad 5 años más (y suponiendo que el crecimiento del precio y el rendimiento del alquiler se mantienen constantes), podría obtener un beneficio de 399.000 dólares, lo que representa una ganancia del 44% sobre el depósito inicial.

Escenario 3: Inversión híbrida en una zona atractiva

Julia compró en 2015 una casa de 3 dormitorios en Carimbah por 1.000.000 dólares. Julia invirtió en este barrio porque quería una buena rentabilidad por alquiler (4%) para gestionar sus flujos de caja mensuales. También quería invertir en una zona atractiva, cerca de la estación de tren con acceso directo a la ciudad y a la playa cercana. Tras 5 años de propiedad, Julia vende su casa por 1,17 millones de dólares (lo que equivale a un crecimiento del 3,5% anual).

Esto es lo que ganó Julia en total:

• Beneficio de la venta: 175.000 dólares
• Costes de adquisición y venta: $80,000
• Ingresos por alquiler durante el periodo: 200.000 dólares
• Gastos de mantenimiento durante el período (excluidos los intereses): $42,000
• Gastos de intereses: 80.000 dólares

En total, Julia obtuvo un beneficio de 173.000 dólares durante un periodo de 5 años, mientras gestionaba sus flujos de caja mensuales. Manteniendo su casa 5 años más podría obtener un beneficio total de 482.000 dólares.

En resumen

Antes de invertir en propiedades, los compradores deben seleccionar cuidadosamente la zona residencial y el tipo de propiedad en la que invertir. Un rendimiento de alquiler atractivo no es suficiente para decidir dónde comprar, por lo que los inversores deben considerar la probabilidad de que los precios aumenten a medio y largo plazo en su zona. Por último, los elevados costes de adquisición hacen que la inversión inmobiliaria sea un juego a medio y largo plazo, lo que exige que los inversores comprendan la dinámica de la oferta y la demanda a largo plazo en cada zona.

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